(记者 马翠媚、颜伦乐)受到政府鼎力救市等措施力托之下,楼市或许不会泛起沙士时的断崖式跌幅,不外套用股神巴菲特名言「水退后始见谁在裸泳」,综合多位专家意见,大多以为在交投炽热气氛暂时消失下,楼市已呈弱势,而在内忧外患交迫、投资流动削减对经济带来滞后效应下,加上楼市许多深层次问题展现,久远动力亦存疑。

1)适龄婚育人口大减

虽然现在本港人口靠近750万,比沙士时2003年的约677万增添了73万人,但仔细看,人口老化严重,适龄婚育的年轻人总人数削减,削弱对未来衡宇的需求。政府统计处资料显示,本港44岁以下共9个组别(每5岁1个组别)的港人人口比例,2019年除0至4岁的组别是多过2003年外(占总人口百分比为3.6%对3.5%;人数则是27.21万对23.42万),其他8个组均比2003年为少;同时,此9个组别的总人口(377.89万人),亦比2003年(429.32万人)少51.43万人。而45岁后的人口比例及人数,则比2003年大幅增添。

此外,去年娶亲数目跌至4.45万对是14年新低,生育率降至1.052%是12年新低。两者都预示未来香港新增人口将会只跌不升,影响香港劳动力,以及影响分支家庭住屋需要。凭据政府统计处的人口推算数字,本港男女比例失衡亦导致娶亲宗数削减,变相限制家庭住户数目增进,削弱内陆住屋需求。

2)营商环境转差

履历中美贸易战、社会事宜,本港整体营商环境已经转差。再到疫情大发作,防疫隔离措施严重袭击私人消费,私人消费在香港GDP占比达65%以上,经济未来一两年难免衰退。不少市民被减薪,失业上升,香港评级被降;加上近期全球股市颠簸,纵然大手持有汇丰的富足投资者也焦头烂额,连串不利因素将对财富效应带来影响,影响楼市需求。

3)失业率对楼市拖累大

数据显示,失业率与楼市走向基本成反向走势。参考2008年金融海啸时期,整体失业率从3.2%升至5.5%,其时楼市下跌17%。凭据政府统计处最新数字,本港失业率升至4.2%,为9年来新高,楼价已往10个月下跌8.2%,未来失业率若升至5%,料将进一步拖累楼价。

4)楼市升逾十年问题丛生

楼市已长升跨越十年,历久的高楼价已压得市民W不外气,也加重营商成本,损害经济活力,政府也不愿意楼价及舖租无止境向上而对社会带来不隐定因素。港府近年已将供应重心偏重资助衡宇,包罗将资助衡宇与私楼的供应比例由六比四改为七比三,当资助衡宇供应不停增添,连中产人士都可购置时,一样平常私楼的购置力会削弱,间接削弱私楼上升动力。

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